In caso di vendita o affitto dell’attività è possibile procedere con il subentro, da parte dell’acquirente, nel contratto di locazione attualmente in essere (comunemente chiamato contratto di affitto muri) salvo comunicazione da inviarsi in via ufficiale al titolare dell’immobile entro 24 ore dalla data di stipula Notarile. Tale subentro non può essere rifiutato a meno che non vi siano situazioni pregiudizievoli contemplate dalla normativa in materia.
Questo privilegio, molte volte, viene confuso con una dicitura standard presente nel contratto. “il conduttore (cioè il titolare dell’attività) non può subaffittare, in tutto o in parte, i locali oggetto del contratto di locazione”, o frasi simili.
La BABILONIA che si genera tra “titolare dei muri” e “titolare dell’attività”, ognuno pretendente un proprio diritto, è all’ordine del giorno e spesso diventa uno dei motivi per cui la parte acquirente, minacciata da tale confusione in un momento così delicato della propria vita, rinuncia all’acquisto dell’azienda.
Il titolare dell’attività, in caso di subentro nel contratto di affitto muri da parte dell’acquirente, sarà comunque responsabile in solido sugli eventuali inadempimenti contrattuali (compresi i mancati pagamenti di affitto) sempre che, il titolare dei muri, non abbia conferito liberatoria nei confronti dell’attuale titolare dell’azienda, cosa molto rara.
Il beneficio del subentro viene a decadere se il titolare dell’attività avesse già comunicato al locatore una formale disdetta. In questo caso si vengono a perdere tutti i diritti contemplati in materia e la vendita dell’attività sarà esclusivamente condizionata al nulla òsta da parte del locatore.
La normativa tende a limitare situazioni spiacevoli che si manifestano ogni qualvolta si cede un’attività. Non è raro infatti che il titolare dei muri possa pretendere dei soldi in cambio del suo beneplacito per l’accettazione di un nuovo conduttore, cosa che non è una leggenda metropolitana e che non si deve assolutamente accettare. D’altro lato è anche giusto che lo stesso locatore goda degli stessi diritti di cui beneficiava con il vecchio proprietario, appunto per questo vi è la solidità sulla responsabilità contrattuale.
La legge 392/78 sui contratti di locazione commerciali vi darà un’idea più chiara e completa di quanto detto, consultatela.
Rimaniamo comunque a disposizione, anche telefonicamente (392_5536538), per eventuali delucidazioni in materia.
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